Ситуация, когда один собственник совместной недвижимости априори лишает других возможности принимать решения, становится все более распространенной. Особенно это актуально в случаях, когда один из сособственников обладает минимальной долей, например, после разводов или наследования. Как поступать, если этот человек не платит коммунальные услуги и игнорирует просьбы о продаже своей доли? Есть хорошие новости: с 2025 года закон имеет специальные механизмы для решения этой проблемы — принудительный выкуп незначительных долей, пишет Дзен-канал "Myjus.ru - Практический электронный журнал.".
Основные условия для принудительного выкупа
Основной нормативный акт, регулирующий принудительный выкуп, находится в части 4 статьи 252 Гражданского кодекса России. Он обозначает, что если доля является незначительной, не может быть выделена и собственник не имеет определенного интереса в использовании общей собственности, суд может обязать остальных участников долевой собственности выплатить компенсацию.
Для достижения этого результата необходимо учитывать несколько условий:
- Необходимость в выделе доли: На практике это относится к долям менее 1/10 - 1/20 от общей собственности, хотя закон не устанавливает жестких критериев.
- Неспособность выделить долю: Необходимо доказать, что физически невозможно выделить изолированное помещение, соответствующее этой доле.
- Отсутствие интереса: Важно подтвердить, что собственник не имеет реального интереса в пользовании общей собственностью.
- Инициатива со стороны других собственников: Инициативу должен проявить тот, кто хочет выкупить долю.
Как оценить интерес собственника?
Критерий "существенного интереса" требует особого внимания. Ранее суды часто отказывали в принудительном выкупе, если у собственника доли не было другого жилья. Однако подход изменился. Верховный суд России, принимая во внимание реальные обстоятельства, подчеркнул, что отсутствие альтернативного жилья не является единственным основанием для отказа в выкупе.
Важными факторами теперь считаются:
- Фактическое проживание в жилом помещении;
- Создание новой семьи и место жительства;
- Участие в расходах на содержание;
- Отказ от продажи по рыночной цене;
- Наличие несовершеннолетних детей у других собственников.
Собраны примеры судебной практики, которые показывают, как именно эти нюансы влияют на решения судов в подобных делах. При возникновении конфликтов цель заключается не только в защите прав отдельных дольщиков, но и в сохранении функциональности совместной собственности.
