Вопросы о капитальном ремонте многоквартирных домов (МКД) и бюджетных расходах становятся все более актуальными. Одним из таких спорных моментов является замена общедомовых приборов учета (ОДПУ) за счет средств специального счета фонда капитального ремонта. Не так давно ситуация с ТСЖ Гатчины привлекла внимание надзорных органов и судебных инстанций, пишет Дзен-канал "РосКвартал - первая экосистема сервисов ЖКХ".
Проверка надзорных органов: обнаружены нарушения
Орган жилищного надзора Ленинградской области провел внеплановую проверку деятельности одного из ТСЖ и выявил нецелевое использование средств со специального счета. В частности, товарищество заменило два ОДПУ и отремонтировало участок крыши, который составил менее 30% от её площади, что вызвало законные вопросы о целесообразности таких расходов.
Несмотря на то что работы были согласованы на общем собрании собственников (ОСС), надзорный орган признал, что финансирование не соответствовало требованиям капитального ремонта и выдал предписание о возврате 670 тысяч рублей в фонд.
Решения собственников: право на определение работы
ТСЖ не согласилось с выводами надзорного органа и обратилась в суд. Представители товарищества аргументировали свою позицию тем, что собственники имеют право на ОСС принимать решения о капитальном ремонте общего имущества и использовании фонда капитального ремонта.
Суд подтвердил, что в протоколе собрания указаны согласованные работы и их стоимость. ТСЖ, действуя на основании этих решений, заключила договора с подрядчиками и произвела оплату за работы. Важно отметить, что согласно действующему законодательству, собственники могут принимать решения о проведении капитального ремонта в любой момент.
Капремонт или текущий ремонт: правовая интерпретация
С точки зрения права, единым нормативным актом для определения характера работ служит ЖК РФ. Согласно ст. 44, общее собрание собственников определяет виды работ, в том числе по ремонту общего имущества. Отдельно в ст. 166 ЖК РФ подчеркивается, что работы по капремонту должны касаться значительных изменений, в то время как текущий ремонт возможен для устранения мелких неисправностей.
Спор о классификации замены ОДПУ стал основным в данной судебной практике. В итоге кассационная инстанция признала предписание жилищного надзора законным, указав, что замена менее 30% элементов дома относится к текущему ремонту, и указала на несоответствие работ капитальному ремонту как по объему, так и по сути.
