В последние годы владельцы квартир все чаще выбирают краткосрочные договора аренды, обычно на срок до 11 месяцев. Это делается для того, чтобы избежать множества юридических обязательств, которые возникают при долгосрочной аренде (более года) согласно действующему законодательству.
Юридические риски и новые правила
Долгосрочные договора аренды требуют обязательной регистрации в Росреестре и предоставляют арендаторам определенные права, такие как приоритет при продлении договора (ст. 683 ГК РФ). Вдобавок, многие арендодатели стремятся сохранить гибкость, добавляя в краткосрочные соглашения пункты об автоматическом продлении при взаимном согласии.
Однако, на фоне изменений в законодательстве, такая практика совсем не так безопасна, как кажется. Например, согласно разъяснениям Конституционного суда РФ от 2 июня 2022 года, если аренда фактически длится более года благодаря постоянному продлению краткосрочных договоров, такие отношения могут трактоваться как долгосрочные, что обязывает владельца учитывать множество новых обязательств.
Сложности выселения арендаторов
Одним из самых сложных аспектов краткосрочной аренды является возможность одностороннего расторжения договора. Это возможно только в случае, если арендатор нарушает условия проживания, например, систематически не платит аренду или нарушает правила. В противном случае, если основания для расторжения отсутствуют, арендатор имеет право обратиться в суд для защиты своих интересов, что может привести к задержкам и дополнительным расходам.
По общему правилу, при долгосрочных договорах собственник не имеет права выселять арендаторов без обращения в суд, ведь Конституция РФ (ст. 40) гарантирует право на жилье и стабильные условия проживания.
Новые подходы к аренде
Чтобы не сталкиваться с проблемами в будущем, арендодателям рекомендуется заключать новые краткосрочные договора без автоматического продления. Такой подход позволяет избежать судебных разбирательств и гарантирует большую гибкость. Оформление договора на срок не свыше одного года, исключая пункты об автоматическом продлении, значительно снизит риски и создаст более четкие условия для обеих сторон.
Этот подход соответствует позиции Конституционного суда и помогает защитить интересы владельца, не позволяя недобросовестным арендаторам злоупотреблять ситуацией.
